Рантье на халяву
Виталий ВЕЛИСОВ, РэспублікаПродай один квадратный метр и приобрети два… Это не рекламная акция, а реальная ситуация, сложившаяся в области жилищного строительства. Странно получается. В стране [видимо, в 2009 г, а иначе - за какой период?] построили
почти 8 млн. квадратных метров жилья, причем
больше 70% для нуждающихся. Другими словами, более 50 тысяч квартир. Население Беларуси стареет, убывает естественным путем, но очередь на жилье почему-то не уменьшается! Вот тут-то и возникает интересный вопрос: построила семья-очередник жилье, но что происходит с квартирой, в которой они проживали, если такая была в собственности. Маленькая или большая, но она же зачастую была. Правильно, она так и остается за семьей. И вот в один момент нуждающиеся люди превращаются в маленьких рантье: в новой квартире живем, старую сдаем. Или наоборот. Но насколько это справедливо, учитывая многочисленные преференции, которые предоставляет государство именно нуждающимся гражданам?
Финансирование строительства жилья для нуждающихся граждан, в том числе и за счет предоставления им льготных кредитов, не останавливалось, а только наращивалось в прошлом году, невзирая на кризис. Но не происходят ли некоторые злоупотребления в этом направлении? Ведь тратятся огромные бюджетные средства. И не только на погашение льготных ставок. Скажем, в той же долевке для очередников установлены нормативы цен на квадратные метры, ограничена рентабельность застройщиков. В самом дорогом монолитно-кирпичном доме стоимость квадрата втиснута под планку чуть более 1,8 млн. руб. Таких цен никто на коммерческом рынке и в глаза не видел. Даже после резкого снижения цен в условиях кризиса. В самые худшие времена старт начинался, как минимум, с 3,5 млн. руб. и выше. На вторичном рынке ниже $1 тыс. за квадратный метр цены не падали даже в древних хрущевках. Цена в $600 в новостройке – просто сказка.
К сожалению, статистика охватывает далеко не все стороны жизни. Точно так же остается загадочным вопрос: а где живут люди, пока ожидают своей очереди на строительство жилья? Кто-то снимает квартиры, другие – с родителями, третьи имеют собственное жилье, но которое стало тесновато после рождения детей… Бездомных-то нет, все где-то прописаны и обладают законными метрами. И они не исчезают после сдачи новостройки в эксплуатацию, а остаются в собственности новоселов. Получается, что с прямой или косвенной помощью государства люди обзаводятся метрами сверх норматива.
Проведем простейший расчет. Допустим, живет молодая чета в двухкомнатной квартире жилой площадью 50 квадратных метров. Никакого права на очередь они не имеют: квадратов хватает с лихвой. Но появилось двое детей, и семья перемещается в разряд нуждающихся.
Наконец очередь подошла, заветное вступление в ЖСК, строительство нового помещения с нормативом льготного кредитования исходя из 20 квадратных метров на каждого члена семьи… В конечном итоге в распоряжении семьи оказываются две квартиры, общей площадью 130-140 квадратов, или без малого по 35 на человека. Почти в 2 раза больше норматива. Так незатейливо происходит огромный скачок в социально-имущественном положении. Из людей, стесненных нехваткой помещений, мгновенно превращаются в собственников "лишней" недвижимости.
Одну квартиру можно сдавать внаем – неплохой дополнительный доход.
Можно ее продать. Причем по рыночной цене. Пятидесятиметровое жилье принесет, как минимум, 150 миллионов рублей.
А исходя даже из самого дорогого "тарифа на строительство" — менее двух миллионов за метр, продав старую недвижимость, можно построить новую, только в два раза большей площадью. А если "обломился" кредит на приемлемых условиях (Беларусбанк дает деньги под 17% годовых для нуждающихся), то наличные деньги можно сразу и не тратить, а положить в другой банк на депозит под 22-24% годовых – доход около 3 миллионов рублей в месяц. Хватит и на погашение ежемесячных платежей по жилищному кредиту, еще и останется на вполне приемлемую жизнь. Хоть работу бросай.
Ничего не имею против класса рантье. Вообще, замечательно, когда у населения есть средства, чтобы делать инвестиции в недвижимость. Но если речь идет о собственных капиталах и реальных ценах на квартиры. Однако немалая категория нуждающихся получает значительные блага в виде дополнительных квадратов с помощью бюджета. Ставки ниже рыночных в государственных банках по жилищным кредитам появляются не просто так, а при помощи государства. Ограничение 5% рентабельности для застройщиков тоже неслабо бьет по доходам строительной отрасли. Сколько уже сказано о значительном износе основных средств в строительно-монтажных организациях.
Но на какие средства приобретать новую технику, оборудование, механизмы? Низкая рентабельность не предполагает стремительного развития и обновления, для этого она должна быть, как минимум, 20-25%, а то и выше. Но тогда себестоимость квадрата приблизится к коммерческой планке. Поэтому немалая доля инвестиций в строительную отрасль направляется из инвестиционного фонда, кредитов под гарантии правительства или при льготировании процентной ставки. Словом, чтобы сделать жилье доступным, так или иначе приходится вкладывать бюджетные средства в индустрию.
Эти затраты оправданы, если создаются нормальные условия существования для малоимущих. Впрочем, построиться по коммерческим расценкам доступно сегодня не многим белорусам. Но не расточительно ли тратить средства налогоплательщиков на создание класса рантье?! Кстати, в прошлом году более 82,9% жилья в многоквартирных городских домах построили именно для нуждающихся. Причем более 40% финансировалось за счет банков, в том числе и льготных кредитов.
Проблема исчисления нормативов для нуждающихся с учетом уже имеющегося жилья поднималась еще до кризиса. Но дальше обсуждения дело не пошло. Сейчас в Палате представителей говорят о необходимости развития ипотеки, фонда служебных квартир и жилья, сдающегося внаем… Но благие намерения разбиваются о камни отсутствия "длинных" денег и дефицита свободных квадратных метров. А вот если закончить коммунизм при строительстве для очередников, можно достаточно быстро изыскать необходимые ресурсы.
Вполне логично ввести правило: построил квартиру с той или иной помощью государства, а тем более по льготному кредиту, — верни державе старое жилье. Хочешь оставить его за собой – компенсируй его метраж в новой квартире по коммерческим расценкам. По-моему, все справедливо.Тогда и квартирный вопрос не будет портить людей. Что только не вытворяют граждане, чтобы сделаться очередниками: фиктивно женятся и разводятся, прописываются друг к другу, меняют место жительства!.. А потом на дверях подъездов "свеженьких" многоэтажек, в которые никто толком и вселиться еще не успел, гроздьями висят объявления о продаже. "Быть нуждающимся" постепенно превращается в средство заработка. При дефиците бюджета и общей не самой простой финансовой ситуации такую расточительность господдержки "бездомных" пора прекращать. А сэкономленные квадратные метры лучше потратить на другие жилищные проекты…
![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
